17.2 Gebouwbeheer

17.2.1 Inleiding

De VMRG gevelbouwer dient voor oplevering de onderhoudsvoorschriften aan de opdrachtgever te overhandigen. Hierin staan aanwijzingen voor het uitvoeren van preventief onderhoud, inspecties, reiniging, aandachtspunten, frequenties etc. (tijdens- en na de bouwfase). Tijdens de bouwfase zijn beschermingsmaatregelen en uitvoering van onderhoud van essentieel belang. Zie hoofdstuk 17.4.2 voor verdere toelichting hierop. Op het moment dat de (deel)oplevering heeft plaats gevonden, gaat de garantieperiode in.

Er worden voorwaarden gesteld voor behoud van de garantie die de VMRG gevelbouwer geeft, waaronder het uitvoeren van gedegen onderhoud volgende de VMRG Kwaliteitseisen en Adviezen. Dit aspect is essentieel voor verlenging van de levensduur van de VMRG gevelelementen. In dit hoofdstuk Gebouwbeheer wordt ingegaan op de beheer aspecten van VMRG gevelelementen. Er worden richtlijnen gegeven voor het uitvoeren van inspecties, het inrichten van een werkplan en het opstellen en de inhoud van een logboek voor de gevel.

Een goedgekeurd onderhouds- en inspectieplan kan bijdragen aan de goedkeuring van het toepassen van bepaalde materialen en/of componenten binnen een bouwvergunning. De eigenaar en/of gebouwbeheerder dient periodieke inspecties uit te voeren ten aanzien van de constructieve aspecten van de gevel conform de methodiek die beschreven staat in NEN 2767-1. Als indicatie voor de urgentie en frequentie van de uitvoering van deze periodieke controles kan de informatie uit de onderhouds- en inspectiematrix aangehouden worden (zie verderop in dit hoofdstuk). Deze matrix kan afhankelijk van de toegepaste materialen en componenten aangepast en/of aangevuld moeten worden.

Bereikbaarheid
Om toe te laten dat een periodieke reiniging kan plaatsvinden, is het een veiligheidseis dat de ontwerpers c.q. beheerder(s) van het gebouw het gebouw dusdanig ontwerpen, dat de gevel goed bereikbaar is. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor bereikbaarheid ten behoeve van onderhoud aan de gevels en/of glasdaken.

17.2.2 Inspecties

Het uitvoeren van inspecties is van belang om de conditie vast te stellen en te anticiperen op gebreken of mogelijke opkomende gebreken. Als leidraad wordt de NEN 2767-1 toegepast waar richtlijnen staan voor het beoordelen van de technische kwaliteit. Hier worden geen beoordelingswaarden genoemd voor het esthetische aspect. Hiervoor wordt verwezen naar de methodiek in de VMRG Kwaliteitseisen onder Esthetisch onderhoud.

Per project/gebouw dient door de gevelbouwer bij oplevering een onderhoudsplan inclusief start logboek te worden opgesteld en overhandigd aan de opdrachtgever. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor het correct uitvoeren van onderhoud aan de gevels, vanaf het moment van (deel)oplevering.
Indien het logboek niet aanwezig is of niet is ingevuld volgt in ieder geval een 0-beurt. Een half jaar* na (deel)oplevering wordt het project/gebouw beschouwd als bestaande bouw, als er vanaf dat moment onderhoud moet worden uitgevoerd en het logboek niet aanwezig of niet ingevuld is dient hiervoor aan de hand van een 0-beurt (i.c.m. regulier onderhoud) de staat van de gevelelementen in kaart te worden gebracht. 
* tenzij de omgevingsfactoren/gebruiksfactoren zoals vermeld in hoofdstuk 17.4.4.3 een kortere periode vereisen.

Een 0-beurt betekent dat de staat van de gevels wordt teruggebracht naar de 0-situatie, ofwel naar de oorspronkelijke kwaliteit van het product. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor de uitvoering van de 0-beurt. Hieruit volgt dan een onderhoudsvoorstel met aanbieding. Ook de frequentie van onderhoud wordt aangegeven, rekening houdende met de omgevingsfactoren en object gebonden factoren. Zie hiervoor hoofdstuk Reinigingsfrequenties.

De inspecteur stelt van ieder materiaal, elk element en iedere detaillering vast wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan en de intensiteit en legt deze vast in een inspectierapport waarin tevens een advies wordt uitgebracht. In de lijst onder het hoofdstuk Logboek staat de opzet van de verschillende inspectiepunten, het is belangrijk te weten dat deze lijst per object verschillend is en specifiek vastgelegd moet worden.

17.2.3 Het technisch en esthetisch onderhoudsplan

Indien de opdrachtgever/gebouweigenaar onderhoud onderbrengt bij de VMRG gevelbouwer is het van belang om een technisch en esthetisch onderhoudsplan op te stellen die specifiek voor het te onderhouden object geldt. Voor het opstellen van een onderhoudsplan dient de opdrachtgever een VMRG gevelbouwer, onderhoudsbedrijf of adviseur in te schakelen. Het reinigings- en onderhoudsplan dient minimaal elke 3 jaar geactualiseerd te worden.

Enkele punten die minimaal in het technisch en esthetisch onderhoudsplan staan:

  • De werkwijze/werkmethode;
  • Alle materiaalgegevens van de gevelelementen;
  • De onderhoudsfrequenties;
  • Alle technische details (tekeningen van het object);
  • Foto’s van het object;
  • Wat er wordt vastgelegd bij een onderhoudsbeurt (de opmerkingen en constateringen).
     

17.2.4 Logboek

De opdrachtgever/gebouwbeheerder is verplicht om een logboek op te stellen en bij te houden, om aanspraak te kunnen maken op garantie, waarin minimaal wordt vermeld: frequentie, product, techniek (de wijze van uitvoering), uitvoeringsomstandigheden en autorisatie. De VMRG gevelbouwer kan gevraagd worden om een projectgericht logboek op te stellen. Deze kan desgewenst het standaard format logboek van de VMRG toepassen.

Minimale inhoud punten VMRG gevelelementen logboek en inspectie
Per punt moeten de volgende zaken worden aangegeven:

1. Vaste gegevens

  • Frequentie onderhoud;
  • Wat is het type materiaal;
  • De werkwijze/werkmethode en toe te passen techniek.


2. In te vullen per onderhoudsbeurt in het logboek:

  • Wanneer is het onderhouden (datum en tijd);
  • Wie heeft het onderhouden;
  • Waar is het punt onderhouden in het object, welke gevel
  • Welk type reinigingsmiddel/conserveringsmiddel is er gebruikt of MSDS (Material Safety Data Sheet);
  • Zijn er opmerkingen (aangeven wel/geen veiligheidsrisico);
  • Handtekening van onderhoudspartij per onderhoudsbeurt;
  • Eventueel begeleid met foto’s.


3. In te vullen bij inspectie:

  • Wat is de prioriteit van het inspectiepunt?
  • Wat is de toestand?
  • Wat is het gebrek (volgens controlelijst gebreken tabel)?

17.2.4 logboek_onderhoud.jpg


Controlelijst gebreken
Per inspectiepunt zullen de gebreken moeten worden vastgesteld. Dat kan door middel van deze tabel gedaan worden.

17.2.4 controlelijst_gebreken.jpg